根据最新房产交易数据显示，北京住宅均价呈现明显区域分化。西城区以12.8万元/㎡的成交均价稳居榜首，教育资源与政务资源的双重加持使其连续7年蝉联最贵区域。东城区以11.2万元/㎡紧随其后，历史文化保护区内的稀缺属性持续推高房价。
金融街片区部分重点学区房挂牌价突破18万元/㎡，德胜门内大街的老牌学区房年涨幅仍保持5%-8%。值得注意的是，海淀区万柳板块凭借人大附中优质教育资源，部分房源单价已超越东西城普通住宅。
朝阳区CBD核心区（9.6万元/㎡）与海淀中关村板块（8.9万元/㎡）构成第二阵营。望京soho周边高端公寓近期成交价频破10万元大关，反映出互联网新贵群体的购买力持续释放。
字节跳动、美团等企业总部周边3公里范围内，90后购房群体占比达47%，这类人群更倾向选择2000年后建成的品质社区，带动区域房价结构性上涨。
亦庄开发区（5.3万元/㎡）与昌平未来科学城（4.8万元/㎡）凭借产业规划实现价值跃升。其中，亦庄河西区近三年房价累计涨幅达32%，明显高于全市平均水平。
通过对比各区域数据发现，决定北京房价的三大关键因素为：优质学区资源（权重占比35%）、轨道交通便利度（28%）、商业医疗配套成熟度（22%）。二环内文物保护区住宅因其不可复制性，价格抗跌性最强。
对于预算充足的改善型买家，建议关注西城月坛、东城交道口等成熟片区；刚需群体可重点研究丰台科技园、石景山古城等价值洼地。需要提醒的是，核心区老旧小区需特别注意产权年限与改造规划。
（注：本文数据来源于北京市住建委2024年第一季度网签数据，价格统计范围为住宅类房产，不含商办类物业）